耗資2000億 河北五年要建139萬套保障房
保障房建設(shè)提速，投資壓力顯而易見。地方政府將如何破解所面臨的資金難題？
9月15日，正在廊坊市召開的第十六屆中國國際生態(tài)建筑建材及城市建設(shè)博覽會(huì)舉辦了專門的研討會(huì)，會(huì)上各方專家圍繞保障建設(shè)投融資紛紛發(fā)表了意見。
“兜底”政策考驗(yàn)市縣財(cái)政收入
“從目前的資金政策看，‘十二五’期間要完成139萬多套保障性安居工程，政府需要承擔(dān)的500億元資金基本能夠?qū)崿F(xiàn)。”9月15日下午，保障性住房投融資研討會(huì)上，省住建廳副廳長曲俊義用這樣的話來傳遞河北完成保障性住房建設(shè)任務(wù)的信心和決心。
此前一天，同在廊坊市舉行的全省保障性安居工程工作第四次推進(jìn)會(huì)上，省住建廳廳長朱正舉向與會(huì)代表通報(bào)：“截至8月底，各地政府已落實(shí)資金101.92億元，占年度政府投資計(jì)劃的81%?！?
此前，社會(huì)上一直有擔(dān)心河北能否籌集足夠資金，完成今年38萬多套保障性住房建設(shè)，尤其是需要由政府投資完成的4萬套廉租房和11.9萬套公租房建設(shè)任務(wù)的聲音。
在一些屬于“吃飯財(cái)政”的地方，保障房資金主要難在廉租房和公租房上，社會(huì)公眾最為擔(dān)心的也是市縣兩級(jí)的財(cái)政收入能否滿足保障房建設(shè)的投資需求。
為破解各級(jí)政府面臨的資金壓力，我省提出了“5+1”規(guī)定渠道資金籌集模式，確保有關(guān)資金必須及時(shí)足額落實(shí)。
據(jù)省住建廳有關(guān)人士介紹，“5”就是：直接按宗提取土地出讓總收入的5%作為保障性住房建設(shè)資金；住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的剩余資金；用于保障房建設(shè)的國債資金；擬通過融資平臺(tái)解決的資金；中央和省的補(bǔ)助資金?！?”則指市縣財(cái)政兜底，確保建設(shè)資金落實(shí)。
分析今年以來河北省各地政府投入資金的情況，朱正舉介紹，通過市（縣）預(yù)算安排的資金達(dá)48.82億元，占所籌集資金的47.9%。
而其他渠道中，通過土地出讓金落實(shí)32.66億元，占所籌集資金的32%；通過用于保障性住房建設(shè)的國債資金落實(shí)14.79億元，占籌集資金的14.5%；通過住房公積金增值收益扣除風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的剩余資金落實(shí)5.01億元，占籌集資金的4.9%；通過市級(jí)融資平臺(tái)貸款籌集資金0.64億元，占籌集資金的0.6%。
為確保完成任務(wù)，截至目前，2011年中央下達(dá)補(bǔ)助我省保障房建設(shè)資金66.1億元，其中，“兩租房”補(bǔ)助48.6億元；省級(jí)財(cái)政安排38.7億元，其中，“兩租房”補(bǔ)助約20億元。
研討會(huì)上，有關(guān)人士指出，雖然中央和省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金較2010年增長10倍之多，但地方配套資金的籌資任務(wù)依然很重。
朱正舉也提到，部分地方建設(shè)資金尚未完全落實(shí)，特別是在一些貧困縣更加突出，政府資金投入仍有缺口?！昂颖北Ｕ戏抠Y金缺口不小，主要由于融資渠道單一?！遍L期擔(dān)任我省城市投資方面顧問的中國現(xiàn)代集團(tuán)有限公司總裁丁伯康博士表示，河北各級(jí)政府對(duì)保障性住房融資仍以銀行貸款為主，由于投資只靠地方政府舉債或補(bǔ)助，財(cái)政壓力相當(dāng)大，連續(xù)大規(guī)模舉債投資，可能會(huì)形成政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)?！昂颖奔毙栝_拓融資新渠道?！倍〔嫡f。
企業(yè)債開辟保障房融資新路徑
9月15日，記者從城博會(huì)保障性住房投融資展上獲悉，7月28日，國家開發(fā)銀行已經(jīng)和唐山某公司簽署協(xié)議，將為對(duì)方承銷14億到15億元的企業(yè)債。
有關(guān)人士透露，選擇適當(dāng)機(jī)會(huì)開始發(fā)行的這些債券所募集的資金將全部用于當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)。該人士同時(shí)指出，這將為河北籌集保障房建設(shè)資金開辟一條新路。
據(jù)了解，為推進(jìn)保障房融資工作，今年6月，國家發(fā)改委專門下發(fā)了《關(guān)于利用債券融資支持保障性住房建設(shè)有關(guān)問題的通知》。《通知》明確表示，企業(yè)債券具有期限長、利率低的優(yōu)勢(shì)，是保障性住房項(xiàng)目市場(chǎng)融資的較好工具。各地投融資平臺(tái)公司要借助這一新的融資工具，募集資金優(yōu)先用于各地保障性住房建設(shè)。
研討會(huì)上與會(huì)專家指出，在以往的城市建設(shè)中，城投公司等投融資平臺(tái)曾經(jīng)為城市建設(shè)的快速發(fā)展提供了重要的資金保障，但也由于操作中的問題，給投融資平臺(tái)公司和地方政府帶來了巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就此，國務(wù)院在2010年發(fā)文要求對(duì)現(xiàn)有地方政府融資平臺(tái)公司進(jìn)行規(guī)范。
一方面抓規(guī)范，一方面又對(duì)保障房建設(shè)融資出臺(tái)新政策，新的房投公司應(yīng)運(yùn)而生。抓住機(jī)遇，今年4月29日，河北省保障住房投資有限公司正式掛牌成立。
省房投的職能除按傳統(tǒng)的方式，在省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助資金出現(xiàn)缺口時(shí)，以項(xiàng)目貸款方式為省級(jí)財(cái)政補(bǔ)助缺口融資，還被賦予了區(qū)別以往城投公司的新職責(zé)：發(fā)行企業(yè)債券。
與此同時(shí)，河北省11個(gè)設(shè)區(qū)市已新建房投公司6個(gè)，重組改建5個(gè)，并積極引導(dǎo)各平臺(tái)公司整合城市資產(chǎn)，做大平臺(tái)資本金總量，壯大其投融資能力。
記者從研討會(huì)上獲悉，河北省有關(guān)部門正在積極組織、推動(dòng)保障住房投融資平臺(tái)發(fā)行企業(yè)債券，為保障住房建設(shè)融資工作，制訂了債券融資規(guī)劃。目前，邢臺(tái)、邯鄲、滄州等市都已著手發(fā)行債券的前期準(zhǔn)備工作。
曲俊義還透露，通過為企業(yè)與銀行機(jī)構(gòu)牽線搭橋，河北省還促進(jìn)符合發(fā)行條件的融資平臺(tái)或承擔(dān)保障住房建設(shè)任務(wù)的企業(yè)發(fā)行中期票據(jù)。
據(jù)了解，石家莊市房投公司已與民生銀行合作擬發(fā)行10億元票據(jù)融資，目前正在逐步推進(jìn)中。
今年5萬套公租房為企業(yè)所建
“今年的近12萬套公租房中有近一半為企業(yè)所建?！毖杏憰?huì)上，曲俊義介紹，河北正在探索引導(dǎo)更多社會(huì)資本進(jìn)入保障房建設(shè)領(lǐng)域。
他介紹，在這方面，河北一是推行強(qiáng)制配建政策，要求開發(fā)商在開發(fā)項(xiàng)目中按開發(fā)總量的兩個(gè)5%配建廉租房和公共租賃房，竣工驗(yàn)收后產(chǎn)權(quán)移交政府進(jìn)行分配與管理；二是鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)、各類園區(qū)投資建設(shè)公共租賃房，面向園區(qū)就業(yè)人員出租；鼓勵(lì)大型企業(yè)建設(shè)公租房，優(yōu)先用于解決本單位符合條件的新就業(yè)職工住房，其余向社會(huì)符合條件的居民出租使用。
據(jù)了解，省政府還與萬科集團(tuán)簽訂了合作協(xié)議，北京萬科將在廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六個(gè)城市開發(fā)建設(shè)公共租賃房、限價(jià)商品住房、廉租住房等保障性住房項(xiàng)目，規(guī)模為6000-8000套?！皟勺夥俊表?xiàng)目建成后，政府將以BT方式回購，或以合作產(chǎn)權(quán)、“共有產(chǎn)權(quán)”的方式運(yùn)作。
石家莊市還與浙江廣廈、上海寧研等公司簽訂墊資代建協(xié)議，部分項(xiàng)目采取BT委托代建模式，項(xiàng)目建成一定期限后由政府回購，并支付相應(yīng)費(fèi)用。
但研討會(huì)上專家指出，要吸引更多的社會(huì)資本介入，河北還需做更多工作。
北京萬科項(xiàng)目發(fā)展部總經(jīng)理陳嘉慶的發(fā)言就頗具代表性，他表示，保障房建設(shè)高峰趕上國家宏觀調(diào)控，目前市場(chǎng)企業(yè)融資，平均資本利息接近15%。如果兩年內(nèi)不能兌現(xiàn)收益，利息就長到30%，“作為追求利益的企業(yè)，這顯然是不劃算的?！?
陳嘉慶認(rèn)為，對(duì)于投資者來說，投資保障房低收益與高風(fēng)險(xiǎn)并存，如果想促進(jìn)社會(huì)資本進(jìn)入，必須要在其中一點(diǎn)上取得突破才行。
在研討會(huì)上，陳嘉慶提出了配建制（在城市發(fā)展區(qū)域大規(guī)模開發(fā)商品房配建保障性住房）、反配建制（在城市中心區(qū)建設(shè)保障性住房配建商業(yè)用房）以及代建制的保障房建設(shè)模式。
這些模式受到與會(huì)專家的關(guān)注與肯定。國家開發(fā)銀行河北省分行副行長高敬軍就認(rèn)為，這些模式可利用項(xiàng)目自身來實(shí)現(xiàn)收益彌補(bǔ)資金不足，但能否實(shí)行的關(guān)鍵是在當(dāng)前實(shí)行“三限”政策的大背景下，如何保障這些項(xiàng)目不受國家房地產(chǎn)金融政策影響。