中低價房細(xì)則將出臺 建委對限價房設(shè)定最高價
在央行加息20天后，被業(yè)內(nèi)稱為“國六條”的新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策降臨。北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在解讀“國六條”時稱，今年國務(wù)院提出的這6項調(diào)控政策，是去年政策的延續(xù)和提升，更具有可操作性。特別是“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”、“有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”、“積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場”等新提法具有較強(qiáng)針對性，也更具有可操作性。
同時，記者還了解到，有關(guān)政府部門已開始就中低價房建設(shè)、盤活存量房市場等制定具體措施，相關(guān)政策有望近期出臺。
新政策想立竿見影不太現(xiàn)實(shí)。因此地方政府執(zhí)行力度如何就成為宏觀調(diào)控政策能否取得成功的決定因素。
新動向1
5部門制定中低價房供應(yīng)政策
從今年4月份開始，北京市相關(guān)政府部門就開始有針對性地出臺了一系列政策，其中包括4月份出臺的北京市2006年土地供應(yīng)計劃、開發(fā)商囤積土地行為管理辦法，以及5月份出臺的針對囤積房屋和哄抬房價的“53條軍規(guī)”等。而這些內(nèi)容在“國六條”中都有所表達(dá)。
昨日，市建委有關(guān)官員在接受記者采訪時表示，北京將于6月份針對“國六條”中提到的“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房”政策研究相關(guān)配套措施。
該官員透露，日前由北京市建委牽頭，包括北京市發(fā)改委、國土局、財政局和規(guī)委等5個部門，正在聯(lián)手制定北京供應(yīng)中低價位商品房政策，這一政策主要是從土地招標(biāo)開始設(shè)定商品房銷售價格。市國土局、市規(guī)委等部門則出臺有關(guān)中低價位土地供應(yīng)及規(guī)劃方面的規(guī)定。
“目前各個部門都在結(jié)合其管理職責(zé)制定相應(yīng)的管理措施。5部門將于6月份進(jìn)行這一政策的會簽，會簽結(jié)束后，將繼續(xù)制定涉及各相關(guān)部門執(zhí)行層面的技術(shù)指標(biāo)，隨后將正式出臺北京中低價位商品房開發(fā)細(xì)則及相關(guān)土地供應(yīng)政策。”該官員表示。
據(jù)市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該局也在醞釀出臺中低價位土地出讓政策，包括加快中低價商品房地塊推出速度和力度，制定以招標(biāo)形式限定土地招標(biāo)價格等措施。“年底之前應(yīng)該會指定1至2個限價樓盤。”
據(jù)了解，市國土局初步方向?yàn)?，政府部門在土地、項目招投標(biāo)時，為對其將來產(chǎn)品銷售設(shè)定最高限價，欲通過此方式緩解市場中低價房供應(yīng)不足的壓力。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉從目前來看，是按照“國六條”精神出臺的一個配套性政策，也是北京市“國六條”出臺后，地方政府實(shí)施的配套性政策之一。
新動向2
二手房交易擬實(shí)行網(wǎng)上簽約
4月底5月初，北京市建委下屬的城建研究中心召集兩次有市場人士參加的二手房政策內(nèi)部會議，這個會議內(nèi)容沒有對外公開。但記者從參加會議的有關(guān)人員了解到，這兩次會議的核心在于征詢擴(kuò)大存量房市場交易總量的意見，目的是分流新房市場中的剛性需求，緩釋房價進(jìn)一步快速上漲的壓力。
這兩次會議涉及到多個方面議題，主要是通過稅收、市場監(jiān)管等政策激活目前存量房市場。據(jù)一位參加會議的人士向記者透露，會議上有人建議將普通商品房交易起點(diǎn)以簽訂購房合同之日計算，而不再以房產(chǎn)證辦理完畢之日計算。這樣可盡力規(guī)避去年七部委《通知》中“普通商品房購買未滿兩年轉(zhuǎn)讓須繳納5.5%營業(yè)稅”的規(guī)定。
此外，除二手房稅收優(yōu)惠政策外，市建委還考慮通過提高租賃成本，降低租賃收益的方式逼出“存量”房，即房屋租賃強(qiáng)制備案制度。
按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋租賃收益須繳納5%綜合稅，但由于此前租賃備案制度未真正落實(shí)，多數(shù)房屋租賃收入并未有任何稅收負(fù)擔(dān)。
而就在不久前，市建委主任苗樂如在一次內(nèi)部會議上也表示，發(fā)展二手房市場，當(dāng)前需解決在政策、運(yùn)行機(jī)制方面的障礙，最重要的是規(guī)范和完善存量房交割制度。行政主管部門要積極推行存量房買賣合同示范文本及資金監(jiān)管方案的落實(shí)。要對二手房交易進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，在今年年底前，北京力爭在房屋交易比較活躍的城八區(qū)及昌平、順義、大興、通州、房山等區(qū)縣啟動二手房交易權(quán)屬信息系統(tǒng)，推進(jìn)二手房網(wǎng)上認(rèn)購簽約及住房租賃合同網(wǎng)上簽約制。
據(jù)透露，目前已有幾套關(guān)于擴(kuò)大二手房供應(yīng)量的方案正在等市建委和北京市政府定奪，等方案敲定后，“發(fā)展住房二級市場和租賃市場”的配套性政策也將出臺。
新政預(yù)測
接受記者采訪的專家和開發(fā)商普遍認(rèn)為，按照“國六條”中有關(guān)“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策、有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的新提法，地方政府，包括北京市很有可能出臺抑制房地產(chǎn)投機(jī)的稅收政策，也有可能對第二套房或第三套房，亦或是高檔房提高信貸門檻。
將對投資性購買征收重稅
相應(yīng)政策：完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶認(rèn)為，通過動用稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是目前呼聲最高的方式之一。從這次新提法可看出，中央政府很有可能對房地產(chǎn)投資及投機(jī)性購買征收重稅。所謂“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”實(shí)際在去年已有所體現(xiàn)，即“期房限轉(zhuǎn)”和“2年期內(nèi)普通商品房轉(zhuǎn)讓征收5.5%個人所得稅”。但去年這一政策因缺乏可操作性而名存實(shí)亡。這次中央政府再次提出在交易環(huán)節(jié)完善稅收管理，意味著不僅有可能對二次置業(yè)以上房屋轉(zhuǎn)讓征收重稅，而且將加大其可操作性，以切實(shí)打擊目前市場上有所抬頭的投資性購買行為?！俺鶕?jù)置業(yè)次數(shù)來制定不同稅率外，甚至有可能根據(jù)所購買的房屋期限來制定不同交易環(huán)節(jié)稅種，如5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓稅率就要比10年后轉(zhuǎn)讓高等。”張躍慶分析。
將對多次置業(yè)提高貸款首付
對應(yīng)政策：有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策
通過信貸政策調(diào)控市場在之前也早已風(fēng)聲鵲起。雖然央行已明確表示，不會將購買普通住宅的首付比例提高到5成，但“國六條”則婉轉(zhuǎn)地表達(dá)出“有所限定”的精神，一個是“有所區(qū)別”，一個則是“適度調(diào)整”。張躍慶認(rèn)為如果將這兩個詞語綜合起來考察，其實(shí)中央政府還是基本認(rèn)可通過提高首付方式來調(diào)控市場，只不過不是“一刀切”，而是根據(jù)實(shí)際情況“因地制宜”。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，北京、上海、深圳等一些房價上漲太快的城市，運(yùn)用提高首付比例這一經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的可能性要大一些。而且可能對不同檔次的住宅采取不同政策。因?yàn)楹暧^調(diào)控的目的是讓更多人買得起房子，而并非通過提高首付比例打擊中低收入群體的購買需求。
“首次購買中低檔住宅應(yīng)該會維持現(xiàn)有首付比例，但購買高檔住宅，或多次置業(yè)的購房者首付比例則有可能提高?！睆堒S慶認(rèn)為。
政策評說
新政策想立竿見影不現(xiàn)實(shí)
拆遷可降低被動性需求，但也會減少房源
一些專家認(rèn)為，“國六條”中有幾條政策，如第三條“合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長?！毕愀厶窖髧H集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場中的購買需求，只有一部分源自拆遷改造。相對而言，解決居住需求的首次置業(yè)比例較大，遠(yuǎn)高于拆遷導(dǎo)致的被動性需求。
土地市場中一部分是整理完畢的閑置土地，另一部分就是舊城改造、城中村改造等拆遷后騰出來的土地。
顯然，城市拆遷改造，一方面增加了被動性購買需求，另一方面也增加了住宅有效供應(yīng)量。實(shí)施這條新政策，應(yīng)該考慮拆遷帶來的實(shí)際供應(yīng)增長大于“被動需求”?！澳壳芭f城拆遷改造建筑面積只有1/3是安置拆遷人口，剩下的2/3則成為新增市場供應(yīng)量。所以也應(yīng)考慮到拆遷帶來的供應(yīng)量的增加?！辟Z臥龍認(rèn)為，這個政策在具體執(zhí)行中要把握好尺度，不能因噎廢食。
加大稅收會打擊投機(jī)，但也會影響二手房供應(yīng)
“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”其實(shí)就是想通過稅收方式來調(diào)控投資性和投機(jī)性交易，也就是說通過二手房屋交易稅收管理控制房價。但這樣必然會使一些本具有交易意向的二手房難以入市，這與政府欲擴(kuò)大二手房交易量，通過發(fā)展二手房交易滿足中低收入群體居住需求的想法有所沖突。因此建議這一政策在執(zhí)行過程中應(yīng)有所區(qū)別，合理協(xié)調(diào)相關(guān)配套措施。
同時需要注意的是，二手房市場和一手新房市場是聯(lián)動的，目前，一手新房市場房價飛漲已拉動二手房市場房價上漲?！吧虾?、深圳的實(shí)踐已說明，二手房活躍未必能打壓一手新房房價，建議在制定政策細(xì)則時能考慮得更全面些?！崩钗慕芡瑫r還指出，規(guī)范市場在一定程度上有利于房價穩(wěn)定，但想收到立竿見影的效果也不太現(xiàn)實(shí)。因此地方政府的執(zhí)行力度如何就成為宏觀調(diào)控政策能否取得成功的決定因素。
同時，記者還了解到，有關(guān)政府部門已開始就中低價房建設(shè)、盤活存量房市場等制定具體措施，相關(guān)政策有望近期出臺。
新政策想立竿見影不太現(xiàn)實(shí)。因此地方政府執(zhí)行力度如何就成為宏觀調(diào)控政策能否取得成功的決定因素。
新動向1
5部門制定中低價房供應(yīng)政策
從今年4月份開始，北京市相關(guān)政府部門就開始有針對性地出臺了一系列政策，其中包括4月份出臺的北京市2006年土地供應(yīng)計劃、開發(fā)商囤積土地行為管理辦法，以及5月份出臺的針對囤積房屋和哄抬房價的“53條軍規(guī)”等。而這些內(nèi)容在“國六條”中都有所表達(dá)。
昨日，市建委有關(guān)官員在接受記者采訪時表示，北京將于6月份針對“國六條”中提到的“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房”政策研究相關(guān)配套措施。
該官員透露，日前由北京市建委牽頭，包括北京市發(fā)改委、國土局、財政局和規(guī)委等5個部門，正在聯(lián)手制定北京供應(yīng)中低價位商品房政策，這一政策主要是從土地招標(biāo)開始設(shè)定商品房銷售價格。市國土局、市規(guī)委等部門則出臺有關(guān)中低價位土地供應(yīng)及規(guī)劃方面的規(guī)定。
“目前各個部門都在結(jié)合其管理職責(zé)制定相應(yīng)的管理措施。5部門將于6月份進(jìn)行這一政策的會簽，會簽結(jié)束后，將繼續(xù)制定涉及各相關(guān)部門執(zhí)行層面的技術(shù)指標(biāo)，隨后將正式出臺北京中低價位商品房開發(fā)細(xì)則及相關(guān)土地供應(yīng)政策。”該官員表示。
據(jù)市國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，該局也在醞釀出臺中低價位土地出讓政策，包括加快中低價商品房地塊推出速度和力度，制定以招標(biāo)形式限定土地招標(biāo)價格等措施。“年底之前應(yīng)該會指定1至2個限價樓盤。”
據(jù)了解，市國土局初步方向?yàn)?，政府部門在土地、項目招投標(biāo)時，為對其將來產(chǎn)品銷售設(shè)定最高限價，欲通過此方式緩解市場中低價房供應(yīng)不足的壓力。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此舉從目前來看，是按照“國六條”精神出臺的一個配套性政策，也是北京市“國六條”出臺后，地方政府實(shí)施的配套性政策之一。
新動向2
二手房交易擬實(shí)行網(wǎng)上簽約
4月底5月初，北京市建委下屬的城建研究中心召集兩次有市場人士參加的二手房政策內(nèi)部會議，這個會議內(nèi)容沒有對外公開。但記者從參加會議的有關(guān)人員了解到，這兩次會議的核心在于征詢擴(kuò)大存量房市場交易總量的意見，目的是分流新房市場中的剛性需求，緩釋房價進(jìn)一步快速上漲的壓力。
這兩次會議涉及到多個方面議題，主要是通過稅收、市場監(jiān)管等政策激活目前存量房市場。據(jù)一位參加會議的人士向記者透露，會議上有人建議將普通商品房交易起點(diǎn)以簽訂購房合同之日計算，而不再以房產(chǎn)證辦理完畢之日計算。這樣可盡力規(guī)避去年七部委《通知》中“普通商品房購買未滿兩年轉(zhuǎn)讓須繳納5.5%營業(yè)稅”的規(guī)定。
此外，除二手房稅收優(yōu)惠政策外，市建委還考慮通過提高租賃成本，降低租賃收益的方式逼出“存量”房，即房屋租賃強(qiáng)制備案制度。
按照現(xiàn)行規(guī)定，房屋租賃收益須繳納5%綜合稅，但由于此前租賃備案制度未真正落實(shí)，多數(shù)房屋租賃收入并未有任何稅收負(fù)擔(dān)。
而就在不久前，市建委主任苗樂如在一次內(nèi)部會議上也表示，發(fā)展二手房市場，當(dāng)前需解決在政策、運(yùn)行機(jī)制方面的障礙，最重要的是規(guī)范和完善存量房交割制度。行政主管部門要積極推行存量房買賣合同示范文本及資金監(jiān)管方案的落實(shí)。要對二手房交易進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)，在今年年底前，北京力爭在房屋交易比較活躍的城八區(qū)及昌平、順義、大興、通州、房山等區(qū)縣啟動二手房交易權(quán)屬信息系統(tǒng)，推進(jìn)二手房網(wǎng)上認(rèn)購簽約及住房租賃合同網(wǎng)上簽約制。
據(jù)透露，目前已有幾套關(guān)于擴(kuò)大二手房供應(yīng)量的方案正在等市建委和北京市政府定奪，等方案敲定后，“發(fā)展住房二級市場和租賃市場”的配套性政策也將出臺。
新政預(yù)測
接受記者采訪的專家和開發(fā)商普遍認(rèn)為，按照“國六條”中有關(guān)“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策、有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策”的新提法，地方政府，包括北京市很有可能出臺抑制房地產(chǎn)投機(jī)的稅收政策，也有可能對第二套房或第三套房，亦或是高檔房提高信貸門檻。
將對投資性購買征收重稅
相應(yīng)政策：完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策
首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授張躍慶認(rèn)為，通過動用稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿進(jìn)行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是目前呼聲最高的方式之一。從這次新提法可看出，中央政府很有可能對房地產(chǎn)投資及投機(jī)性購買征收重稅。所謂“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”實(shí)際在去年已有所體現(xiàn)，即“期房限轉(zhuǎn)”和“2年期內(nèi)普通商品房轉(zhuǎn)讓征收5.5%個人所得稅”。但去年這一政策因缺乏可操作性而名存實(shí)亡。這次中央政府再次提出在交易環(huán)節(jié)完善稅收管理，意味著不僅有可能對二次置業(yè)以上房屋轉(zhuǎn)讓征收重稅，而且將加大其可操作性，以切實(shí)打擊目前市場上有所抬頭的投資性購買行為?！俺鶕?jù)置業(yè)次數(shù)來制定不同稅率外，甚至有可能根據(jù)所購買的房屋期限來制定不同交易環(huán)節(jié)稅種，如5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓稅率就要比10年后轉(zhuǎn)讓高等。”張躍慶分析。
將對多次置業(yè)提高貸款首付
對應(yīng)政策：有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策
通過信貸政策調(diào)控市場在之前也早已風(fēng)聲鵲起。雖然央行已明確表示，不會將購買普通住宅的首付比例提高到5成，但“國六條”則婉轉(zhuǎn)地表達(dá)出“有所限定”的精神，一個是“有所區(qū)別”，一個則是“適度調(diào)整”。張躍慶認(rèn)為如果將這兩個詞語綜合起來考察，其實(shí)中央政府還是基本認(rèn)可通過提高首付方式來調(diào)控市場，只不過不是“一刀切”，而是根據(jù)實(shí)際情況“因地制宜”。
中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰認(rèn)為，北京、上海、深圳等一些房價上漲太快的城市，運(yùn)用提高首付比例這一經(jīng)濟(jì)杠桿調(diào)節(jié)的可能性要大一些。而且可能對不同檔次的住宅采取不同政策。因?yàn)楹暧^調(diào)控的目的是讓更多人買得起房子，而并非通過提高首付比例打擊中低收入群體的購買需求。
“首次購買中低檔住宅應(yīng)該會維持現(xiàn)有首付比例，但購買高檔住宅，或多次置業(yè)的購房者首付比例則有可能提高?！睆堒S慶認(rèn)為。
政策評說
新政策想立竿見影不現(xiàn)實(shí)
拆遷可降低被動性需求，但也會減少房源
一些專家認(rèn)為，“國六條”中有幾條政策，如第三條“合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長?！毕愀厶窖髧H集團(tuán)投資顧問有限公司首席執(zhí)行官賈臥龍認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場中的購買需求，只有一部分源自拆遷改造。相對而言，解決居住需求的首次置業(yè)比例較大，遠(yuǎn)高于拆遷導(dǎo)致的被動性需求。
土地市場中一部分是整理完畢的閑置土地，另一部分就是舊城改造、城中村改造等拆遷后騰出來的土地。
顯然，城市拆遷改造，一方面增加了被動性購買需求，另一方面也增加了住宅有效供應(yīng)量。實(shí)施這條新政策，應(yīng)該考慮拆遷帶來的實(shí)際供應(yīng)增長大于“被動需求”?！澳壳芭f城拆遷改造建筑面積只有1/3是安置拆遷人口，剩下的2/3則成為新增市場供應(yīng)量。所以也應(yīng)考慮到拆遷帶來的供應(yīng)量的增加?！辟Z臥龍認(rèn)為，這個政策在具體執(zhí)行中要把握好尺度，不能因噎廢食。
加大稅收會打擊投機(jī)，但也會影響二手房供應(yīng)
“完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策”其實(shí)就是想通過稅收方式來調(diào)控投資性和投機(jī)性交易，也就是說通過二手房屋交易稅收管理控制房價。但這樣必然會使一些本具有交易意向的二手房難以入市，這與政府欲擴(kuò)大二手房交易量，通過發(fā)展二手房交易滿足中低收入群體居住需求的想法有所沖突。因此建議這一政策在執(zhí)行過程中應(yīng)有所區(qū)別，合理協(xié)調(diào)相關(guān)配套措施。
同時需要注意的是，二手房市場和一手新房市場是聯(lián)動的，目前，一手新房市場房價飛漲已拉動二手房市場房價上漲?！吧虾?、深圳的實(shí)踐已說明，二手房活躍未必能打壓一手新房房價，建議在制定政策細(xì)則時能考慮得更全面些?！崩钗慕芡瑫r還指出，規(guī)范市場在一定程度上有利于房價穩(wěn)定，但想收到立竿見影的效果也不太現(xiàn)實(shí)。因此地方政府的執(zhí)行力度如何就成為宏觀調(diào)控政策能否取得成功的決定因素。